Son los Fondos de Deuda Hipotecaria de LarrainVial y el Fondo de Inversión Público que armó IM Trust con el Grupo Patio. Ejecutivos de corredoras y de bancos de inversión están invirtiendo capital propio en esos fondos, aunque al de IM Trust solo se puede entrar si alguno de los aportantes quiere salirse. Dicen que tienen casi nulo riesgo y garantizan retornos que en el actual escenario son difíciles de igualar, ya sea en el mercado de renta variable o renta fija y en el mercado doméstico como en los extranjeros.
Este año el IPSA acumula ganancias de 10%, pero el 2015 cayó casi 5% y en un lustro acumula pérdidas de casi 20%. Afuera el año se ha caracterizado por la alta volatilidad, en particular los mercados emergentes. Eso ha hecho difícil encontrar un “puerto seguro para estacionar tus ahorros”, explica el gerente de inversiones de un family office.
El mensaje se repite en las mesas de dineros y gestoras de fondo de Sanhattan. Y es por eso que hay dos instrumentos que desde hace ya más de 12 meses han acaparado la atención –y los pesos– de los “insiders” del mercado.
Son los Fondos de Deuda Hipotecaria de LarrainVial y el Fondo de Inversión Público que armó IM Trust con el Grupo Patio.
Ejecutivos de corredoras y de bancos de inversión están invirtiendo capital propio en esos fondos, aunque al de IM Trust solo se puede entrar si alguno de los aportantes quiere salirse.
Dicen que tienen casi nulo riesgo y garantizan retornos que en el actual escenario son difíciles de igualar, ya sea en el mercado de renta variable o renta fija y tanto en el mercado doméstico como en los extranjeros.
El gerente de inversiones de una AFP dijo que ambos fondos son una muy buena inversión y que desde hace más de un año que ya pasaron de ser un secreto entre los profesionales de la industria financiera. Un gestor de fondos para clientes de alto patrimonio comenzó a invertir en los de LarrainVial hace casi dos años, primero para sus clientes y el año pasado con capital propio.
Family office y otros clientes de alto patrimonio siguen buscando productos que los protejan de la inflación, y la renta inmobiliaria es un refugio seguro para muchos inversionistas.
Los dos Fondos de Deuda Hipotecaria de LarrainVial fueron los más rentables de renta fija en 2015.
De acuerdo a cifras del mercado, confirmadas por la administradora de fondos de la corredora, la rentabilidad acumulada desde el inicio (julio de 2010) hasta el 30 de abril de 2016 para el primer Fondo de Deuda Hipotecaria es de 51,8% nominal, lo que equivale a 24,3% real. Es decir, un promedio de 8,9% nominal anual equivalente a un 4,2% real anual. A su vez, la rentabilidad acumulada desde el inicio (octubre de 2014) hasta el 30 de abril de 2016 para el segundo Fondo de Deuda Hipotecaria es de 13,5% nominal, lo que equivale a 6,1% real. Es decir, un promedio de 8,8% nominal anual equivalente a un 4,0% real anual.
La administradora de fondos LarrainVial Activos generó estos retornos con una estrategia novedosa: otorgar pequeños préstamos para la vivienda que los grandes bancos no quieren ofrecer y que tienen la garantía de la Corfo.
La firma creó el primer fondo en 2010 para dar hipotecas a los clientes que reciben subsidios estatales para la vivienda. LarrainVial comenzó a operar con hipotecas en Chile luego de que la Presidenta Michelle Bachelet decretara en 2009 que el gobierno garantizaría el total de los préstamos a quienes recibieran subsidios. El programa, destinado a dar solución a la falta de viviendas al alcance del bolsillo, ha entregado cientos de miles de subsidios para la compra de casas a los chilenos que no poseían propiedades. Los directivos de LarrainVial Activos aprovecharon la oportunidad en ese momento entregando US$83 millones en préstamos garantizados a los compradores chilenos que adquirían una casa por primera vez.
LarrainVial trabaja en asociación con MYV Mutuos Hipotecarios, un prestamista privado que les filtra a los potenciales clientes, origina los préstamos y los vende al fondo. MYV requiere que los deudores ganen por lo menos cuatro veces sus pagos de la hipoteca, y sus obligaciones financieras mensuales totales no pueden sumar más de la mitad de sus ingresos. El requisito del fondo es que los clientes tengan un subsidio, ya que eso ofrece una protección adicional contra un default.
La apuesta de la firma es que un deudor con un subsidio del gobierno es muy consciente de que la propiedad es su activo más valioso. Ademas, solo se puede obtener el subsidio del gobierno una vez que aumenta la disposición a pagar.
El administrador de los fondos al interior de LarrainVial es Gabriel Mena, socio de Activa Private Equity y gestor de los activos.
Mena reconoce que los dos fondos de Deuda Hipotecaria (CFIDHS1 y CFIDHS2) han despertado el interés de distinto tipo de inversionistas. “La prensa los ha destacado como los más rentables de renta fija del año 2015 y se han hecho muy populares. Sin embargo, la oferta de viviendas ha sido menor a la esperada, posiblemente por la demora en la salida de los proyectos acogidos al DS116. En consecuencia, las colocaciones han continuado en el promedio de los últimos meses y no hemos percibido nada extraordinario”, y explica que “el interés de los inversionistas por invertir en el fondo no necesariamente va acompañado por la posibilidad de comprar más créditos hipotecarios manteniendo el estándar de calidad. Esto es algo que no perdemos de vista”.
El socio de Activa Private Equity es optimista en cuanto a que, a pesar de la desaceleración del mercado inmobiliario, reflejo de una economía que se enfrió, ello no afectará el atractivo de estos fondos, y mucho menos la demanda. “En nuestra opinión el mercado opera con normalidad y debería tomar un ritmo ascendente al integrarse los proyectos acogidos al nuevo subsidio DS116, conforme con las expectativas que se han generado, por lo que esperamos tener un aumento moderado de las colocaciones de financiamiento hacia finales del año”.
Afirma que serán conservadores, “operando en el plazo de los 20 años, por lo que nuestro horizonte es de largo plazo y privilegia la calidad sobre volumen de las colocaciones. Por otro lado, desde el ángulo del inversionista, fondos de renta fija como estos tienden a ser refugio de capitales en períodos de mayor debilidad, lo que nos lleva a pensar que la demanda va a continuar estable”.
Mena afirma que este tipo de instrumentos serán cada día más populares para inversionistas y aquellos que quieren hacer crecer el mercado. A través de un correo electrónico, revela que a raíz del éxito con el financiamiento hipotecario, “el año pasado lanzamos el fondo Activa SGR, que cuenta con la garantía de los certificados de fianza de las Sociedades de Garantía Recíproca más importantes del país. Ahora estamos trabajando para ofrecer a nuestros clientes nuevos fondos de deuda asociados a créditos con garantía, que esperamos lanzar dentro de poco, siempre con la prudencia y el control de riesgos que hemos aplicado antes”.
El fondo IM Trust/Patio, vinculado al familia Jalaff, también tiene un fuerte atractivo, aunque es más difícil entrar, pues es un Fondo Público Cerrado.
El atractivo de la inversión es que los Jalaff subordinaron a los otros aportantes los flujos y capital. La serie B es de Grupo Patio y la serie A es de los otros inversionistas –o aportantes–.
Un socio de un fondo de inversión que tiene capital invertido explica que el fondo está estructurado de forma que si los flujos no alcanzan para pagar la tasa convenida, Patio sacrifica lo suyo, y lo mismo con el capital si es que en su momento hay que vender los activos. “Desde ese punto de vista, puede que los flujos caigan un 40% y no te pega. Tiene más riesgo que un bono soberano, pero es una inversión muy segura”, explica la fuente.
El fondo invierte sus recursos en una cartera de inmuebles destinada a la renta comercial gestionada por Patio Comercial, unidad de negocios del Grupo que controlan los Jalaff. Entre los arrendatarios importantes están Ripley (1), Cencosud (5), Walmart (6), Falabella y Cruz Verde.
Al cierre de 2015 se mantuvieron los altos niveles de ocupación de los centros, terminando el año con una vacancia global de la cartera de 1,78%. “De este modo los flujos de renta generados por los activos del Fondo resultaron en un EBITDA de UF 273.911 (acumulado 2015), alcanzando una cobertura de deuda acumulada de 1,2x para la Serie A de acuerdo a lo esperado”, reza el informe que IM Trust envió a la SVS y a los aportantes.
El fondo está estructurado para que en los primeros 84 meses rente UF 7 anual (IVA incluido). Entre los meses 85 y 108 es 1% + IVA sobre el capital aportado. El fondo se creó en septiembre de 2014 y tiene un plazo de 9 años (7+ 2 de liquidación).
El fondo tiene un retorno preferente real anual de 6,7%. Significa que durante la vigencia del fondo, se pagará una tasa fija de 6,7% real anual. Se puede comparar este fondo como un bono, donde la tasa quedó definida en la fecha de colocación y se mantiene igual hasta final del plazo.
Los fondos públicos como este de IM Trust/Patio están disponibles en el mercado secundario. Sin embargo, desde los gestores del fondo explican que, a pesar de existir una importante demanda por comprar cuotas, “no han existido transacciones debido a que los aportantes no han querido desprenderse de sus cuotas. Lo anterior debido a que es un producto que ofrece una rentabilidad atractiva para los inversionistas en comparación a fondos similares en el mercado”.
En el mercado detallan que hay hambre por productos estructurados que tengan como subyacente activos de calidad, que generen renta estable, diversificadas y de largo plazo.
Desde Patio sostienen que el futuro para este tipo de instrumentos es promisorio, “dado que fondos inmobiliarios de renta preferente tienen bajo riesgo y ofrecen tasas más atractivas que otros productos de riesgo similar. Además creemos que muchos inversionistas institucionales, perfil al que nos dirigimos, van a seguir invirtiendo en fondos inmobiliarios de renta como alternativa a otros productos que existen en el mercado”.
