El regreso del ladrillo: fondos vuelven a invertir de la mano de aseguradoras y boom de data centers

Después de varios años para el olvido, el dinero está empezando a mirar nuevamente al ladrillo. Nicolás Cox llegó a La Mesa con una cifra que resume el cambio de ánimo:

• “Es lo más optimista que hemos visto desde 2019: el 65% de las administradoras está pensando en aumentar su actividad de compra”. Detrás del giro hay más liquidez, el boom de las rentas vitalicias y una industria que aprendió algunas lecciones después de la crisis.

Pero el dinero que vuelve no busca cualquier cosa. La apuesta se está moviendo desde el desarrollo hacia activos terminados y capaces de generar caja.

• “El 80% de los gestores declara que su principal estrategia es core: activos muy bien ubicados, estabilizados, con flujos estables, conocidos y largos”, explica Cox.

• Las compañías de seguros juegan un papel clave: necesitan inversiones que permitan calzar sus obligaciones de largo plazo y la renta inmobiliaria encaja casi naturalmente.

Las oficinas son quizás la sorpresa del nuevo ciclo. No todas, eso sí. Cox advierte que “los activos más demandados son oficinas Clase A en sectores prime. No oficinas en general: Las Condes, particularmente El Golf y eje Apoquindo”.

• Y hay un dato todavía más revelador: las mediciones de CBRE muestran que “el flujo de torniquetes nos dice que estamos hoy en niveles de uso de oficinas iguales, incluso un poco superiores, a 2019. El efecto pandemia ya quedó atrás”.

¿Y la inteligencia artificial no amenaza justamente esa recuperación? Cox es bastante menos apocalíptico. “La inteligencia artificial está modificando los layouts más que la cantidad de metros cuadrados”.

Ahí aparece la otra gran historia inmobiliaria: los data centers. Chile tiene actualmente del orden de 250 MW instalados y Cox proyecta que hacia 2030 podrían llegar a unos 1.250 MW:

• “Eso es cuadruplicar lo que tienes hoy día”. Capital y demanda existen; el problema está en otro lado. “El principal desafío hoy no es generación eléctrica, es transmisión. Chile tiene energía, pero hay que llevarla al lugar donde hace sentido instalar un data center”.

El boom también trae riesgos y oportunidades menos evidentes. Un data center es muchísimo menos reconvertible que una oficina —“si yo me compro un data center, ¿para qué más sirve que no sea un data center?”— y desarrollar uno en Chile supone navegar permisos, energía, agua y comunidades. Por eso, revela Cox, los grandes operadores están dispuestos a pagar una prima por terrenos ready to build, con buena parte de esa permisología y factibilidad ya resuelta.