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Claroscuros de la inversión de AFP en renta habitacional

por 18 febrero, 2017

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En menos de ocho mes los fondos de pensiones ya no tendrán restricciones para dirigir el 15% de sus ganancias a la compra de propiedades habitacionales destinadas a la renta . Esto lo cambiará todo. Tal como en los años 60 y 70 surgieron los REIT en EE.UU. y Europa, estructuras que permitieron a pequeños inversionistas invertir en todo tipo de activos inmobiliarios y percibir una renta, lo que cambió por completo el comportamiento del mercado por la potente inyección de capital que ingresó y que lo empujó a una maduración explosiva, se espera que la llegada de un capital de tal magnitud como el que manejan las AFP pueda provocar un efecto similar en Chile.

Si bien los fondos no estarán obligados a enfocarse tan solo en la compra de activos para la renta, el comportamiento internacional nos hace presagiar que tal como los fondos de family office y los fondos de inversiones privados, las AFP buscarán invertir en el negocio destinado a la renta y más específicamente en el habitacional, ya que aún no ha alcanzado una maduración real en Chile, como si lo ha hecho el de renta comercial y de oficinas, que por la misma razón tienen rentabilidades más bajas que el habitacional.

Esto será bueno para el sector de los desarrolladores que querrán vender sus proyectos a un solo comprador (las AFP) lo que les simplificará todo el proceso de venta, pero también habrá afectados. Los pequeños inversionistas que tendrán que entrar a competir contra un comprador que llegará con más de 25 mil millones de dólares para adjudicarse el tipo de propiedades que más rentabilidad les otorgue, que es exactamente la misma que busca el pequeño inversionista.

Además, no hay que olvidar que existe un colateral que soporta la inversión hecha y que es el activo mismo. Por otro lado, en economías desarrolladas  se estima que cerca del 35% del mercado habitacional es de arriendo, en Chile este porcentaje se acerca tan solo al 15%, por lo que las posibilidades de expansión y  de rentabilidad están prácticamente aseguradas, por lo que no es necesario ser un gran analista para comprender que estos flujos se destinarán en gran proporción a la renta habitacional.

Esto será bueno para el sector de los desarrolladores que querrán vender sus proyectos a un solo comprador (las AFP) lo que les simplificará todo el proceso de venta, pero también habrá afectados. Los pequeños inversionistas que tendrán que entrar a competir contra un comprador que llegará con más de 25 mil millones de dólares para adjudicarse el tipo de propiedades que más rentabilidad les otorgue, que es exactamente la misma que busca el pequeño inversionista.

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