¿Cómo invertir en departamentos en Chile? Beneficios y qué revisar antes de comprar

Comprar un departamento para arrendar no comienza con elegir un proyecto, sino con saber cuánto se puede invertir y qué ocurre si la propiedad pasa meses sin arrendatario.

“Los beneficios bajan el costo de entrar, pero no transforman una mala inversión en buena”, plantea Lucas De Gregorio, fundador de LucasFinanzas, principal firma de inversión inmobiliaria en Chile. Su recomendación es separar los incentivos y beneficios disponibles de la calidad del departamento y evitar comprar sólo por un beneficio puntual.

Invertir en departamentos en Chile: los beneficios inmobiliarios que llevan décadas

El DFL2 contempla beneficios tributarios para viviendas económicas de hasta 140 metros cuadrados. Para las personas naturales, algunos beneficios del DFL2 se limitan a dos propiedades.

A ello se suman la rebaja de intereses hipotecarios, sujeta a condiciones y límites de renta. El financiamiento permite comprar con una parte del capital, pero exige considerar que un dividendo expresado en UF cambia en pesos.

Nuevos beneficios de inversión inmobiliaria: subsidio a la tasa, ampliación del DFL2 e IVA Cero

El subsidio a la tasa hipotecaria contempla 80.000 cupos para viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, con una rebaja estatal de 0,6% en la tasa y una garantía estatal FOGAES, lo que en la práctica hace que los Bancos terminen reduciendo la tasa hipotecaria en casi 1%.

A su vez, la Ley de Reconstrucción Nacional contempla una exención de IVA por doce meses desde diciembre de 2026, para viviendas nuevas.

Por otro lado, el nuevo régimen DFL2 comenzará en 2027 y será un impuesto único del 5% sobre el arriendo bruto desde la tercera vivienda y comprenderá viviendas de hasta 90 m² y una extensión transitoria por doce meses a nuevas de hasta 140 m².

La trampa oculta: qué hacen y qué no hacen los beneficios

Según mencionan expertos inmobiliarios, los incentivos pueden reducir el costo de entrada o mejorar el flujo de una inversión, pero no garantizan el arriendo ni corrigen una mala ubicación.

Para medir su efecto hay que comparar el precio final con propiedades equivalentes y calcular el ahorro efectivo, no solo el descuento anunciado.

Cómo empezar a invertir en departamentos en Chile: el paso a paso

1. El crédito antes que el proyecto. Revisar capacidad de pago, pie, gastos y una reserva para meses sin arriendo. Un dividendo menor no es una razón para endeudarse más.
2. La zona por datos: no “enamorarse de un proyecto”. Comparar demanda de arriendo, oferta publicada, precio por m2, transporte y cercanía a empleo o universidades.
3. La etapa de compra. Revisar entrega inmediata y compra en verde o en blanco. Las guías de inversión inmobiliaria permiten comparar ambas opciones con números.
4. Los números completos y la demanda real de arriendo. Sumar dividendo, contribuciones, seguros, mantención y vacancia. Contrastar arriendos de unidades comparables.

Muchos compradores de un primer departamento de inversión en Chile llegan a la decisión a través de un broker inmobiliario que les vende proyectos. El problema es que el broker justamente gana dinero cobrando comisión de las inmobiliarias por cada departamento que vende.

No es un villano, pero tiene intereses en el juego: va a hacer lo posible por vender el departamento que a él le conviene, con la urgencia de los beneficios como principal argumento.

En cambio, los asesores inmobiliarios trabajan con un modelo distinto: cobran un honorario al cliente y no reciben comisión de las inmobiliarias. Eso les permite analizar la situación del inversionista y buscar, entre proyectos de todo Chile, los departamentos que mejor calzan, defendiendo los intereses del inversionista.

“Cada vez que sale un nuevo beneficio pasa lo mismo: la gente compra apurada, cualquier cosa, por miedo a que se acabe. Los beneficios bajan el costo de entrar, pero no transforman una mala inversión en buena”, menciona Lucas De Gregorio, fundador de LucasFinanzas, principal firma de asesoría de inversión inmobiliaria en Chile.

Preguntas antes de firmar

Antes de aprovechar cualquier beneficio, conviene responder con honestidad estas preguntas.

• ¿Compro porque es un buen departamento de inversion o solo porque hay “beneficios vigentes”?
• ¿Comparé alternativas en todo Chile o solo “me enamoré de un proyecto”?.
• ¿Quién le paga a la persona que me aconseja y que supuestamente “defiende mis intereses”?
• Lo que queda cuando la ventana se cierra.
• Las ventanas de beneficios son una oportunidad real para empezar a invertir en departamentos, y Chile las ha abierto con una regularidad que pocos países igualan.

Pero estos beneficios premian a quien compra bien. Al que compra mal, solo le hacen perder un poco menos.