“Invertir en propiedades en Chile ya no es fácil”, afirma experto inmobiliario

Llegó de Argentina en 2015 sin entender cómo un chileno podía financiar un departamento a 30 años. Se hizo viral defendiendo a Chile en sus videos y prepara un libro con esa tesis: No saben el país que tienen. Pero su oficio es otro: es fundador de LucasFinazas, plataforma de asesoría e inversión inmobiliaria, y conocido como @lucasfinanzas en Instagram, en la que tiene una comunidad de más de 300 mil personas y es una de las voces más seguidas sobre inversión inmobiliaria en Chile.  A través de un comunicado, explica por qué el IVA cero y el nuevo DFL2 abren una ventana de 12 meses, en qué comunas “ya no da” y qué aprendió del error que lo dejó con una deuda de $150 millones.

Lucas De Gregorio tiene una frase que repite desde hace años en sus videos: en Chile, una persona con sueldo puede comprar un departamento aportando una parte del precio y financiando el resto a 30 años. Para un argentino, dice, “eso es ciencia ficción”.

Con esa comparación —el crédito hipotecario chileno frente al maletín de dólares con que se compra una casa en Argentina— se hizo viral. Desde entonces, buena parte de su audiencia lo sigue por algo que va más allá de las finanzas: un argentino que les explica a los chilenos lo que, según él, no ven de su propio país. Esta vez, sin embargo, no viene a hablar de Argentina, sino de los números que, asegura, cambiaron el negocio que él mismo enseña.

Cómo elegir una propiedad: el método FIRE

Su método tiene cuatro filtros, resumidos en el acrónimo FIRE: precio favorable, es decir, por debajo del valor de mercado, medido en UF por metro cuadrado y comparado con unidades similares, “no contra el precio de lista”; imposible no arrendarlo rápido, lo que supone una demanda real en la microzona; rentable, con un arriendo que cubra la mayor parte del dividendo; y estratégico, por su ubicación y las perspectivas de plusvalía asociadas a la infraestructura futura.

Los beneficios tributarios, sostiene, solo deben evaluarse al final.

“Un delta negativo entre arriendo y dividendo no convierte a una propiedad en una mala inversión si la ubicación se va a valorizar. Lo que la convierte en mala es comprar caro o donde nadie quiere arrendar: si compras extremadamente caro, el apalancamiento no te salva; si nadie quiere arrendar, el hipotecario no te salva”.

Al analizar los efectos que los incentivos pueden generar en determinadas comunas, también aborda el caso de Estación Central.

“Sí, en parte. Entre 2017 y 2019 se compró mucho en blanco, por el beneficio y por la plusvalía esperada, sin mirar la demanda de arriendo real. Hoy en Estación Central hay stock para casi cuatro años de ventas y los arriendos no se movieron en 2025. Es el mejor ejemplo de lo que no hay que hacer: comprar donde compran todos porque viene con descuento”.

Invertir en propiedades en Chile: el inversionista hormiga y el arriendo que falta

Otro de los puntos que De Gregorio aborda con especial énfasis es el rol de quienes proveen viviendas para arriendo y su impacto en el funcionamiento del mercado inmobiliario. Según el Censo 2024, el 26,2% de los hogares del país arrienda. De acuerdo con cifras de la Casen 2024 citadas por la consultora Inciti, esa proporción llega al 69% entre los jefes de hogar menores de 30 años.

El ministro de Vivienda, Iván Poduje, dijo en Radio Infinita que el fenómeno de los edificios multifamily, comprados completos por fondos para destinarlos a renta, “a nosotros como ministerio no nos gusta”. Sin embargo, esos edificios representan cerca del 10% de la oferta de arriendo de la Región Metropolitana; el resto corresponde a departamentos de personas naturales.

“El Gobierno quiere un país de propietarios, el ministro no quiere fondos arrendando y se inician 40 mil viviendas al año para 130 mil hogares nuevos. ¿Quién arrienda, entonces? El pequeño inversionista con crédito hipotecario. No es un héroe: es alguien que quiere un flujo para su jubilación. Pero el efecto agregado es ese: hoy el inversionista hormiga es la política de arriendo que Chile no tiene”. afirma en el comunicado.

Los datos del mercado de arriendos respaldan parte de su diagnóstico. Los avisos de departamentos en la Región Metropolitana cayeron de 35 mil en 2023 a cerca de 22 mil en el primer trimestre de 2026, mientras que el precio por metro cuadrado subió por primera vez en tres años, según un estudio de Housepricing y Assetplan. Durante 2025, los arriendos de la región aumentaron un 3,6%, aunque las diferencias entre comunas fueron importantes: en Providencia subieron un 13,9%, mientras que en Estación Central no registraron variación.

Nada de eso lo vuelve optimista sin condiciones. El desempleo está en un 9,6%, el FMI acaba de recortar al 0,6% su proyección de crecimiento para Chile en 2026 y la morosidad hipotecaria subió al 2,8%, según el Banco Central.

“Un arrendatario que pierde la pega es un dividendo que pagas igual. Mi regla es que el departamento tiene que aguantar tres meses vacío sin romper el presupuesto de la casa. Si no, no estás invirtiendo: estás apostando”.

Lo dice con conocimiento de causa. En 2020, un terreno que había comprado para desarrollar quedó trabado en los permisos. Ya había renunciado a su trabajo y terminó con una deuda cercana a los $150 millones y cuotas mensuales de $4 millones.

“Aprendí que la deuda no se paga con proyecciones. Por eso soy tan pesado con el margen”.

Inversiones inmobiliarias: “La plusvalía dejó de ser automática”

Su experiencia también explica por qué desconfía de quienes invierten suponiendo que los precios siempre subirán.

“Entre 2010 y 2019, casi cualquiera que compró un departamento de inversión ganó plata, aunque hubiera comprado mal: los precios subieron más de un 80% real y la tasa llegó al 2%. Esa década terminó, y mucha gente todavía invierte como si siguiera”, dice.

Los datos muestran la magnitud del cambio. Entre 2010 y 2025, el Índice de Precios de Vivienda del Banco Central acumuló un alza real del 110%, mientras que las remuneraciones reales crecieron un 34%, según un análisis del Centro de Estudios Públicos. Sin embargo, en 2025 el índice avanzó solo un 2% real, y los departamentos nuevos apenas un 0,4% en 12 meses al primer trimestre de 2026. La tasa hipotecaria promedio, que tocó el 1,99% en 2019, cerró septiembre en un 4,07%.

“La plusvalía dejó de ser automática. Con una tasa del 2% y precios subiendo parejo, la plusvalía tapaba cualquier error. Hoy no todas las propiedades suben igual: dos departamentos separados por tres cuadras pueden tener resultados completamente distintos. Puedes cambiar cualquier cosa de una propiedad menos su ubicación, y por eso la pregunta que me hago antes de comprar es cómo va a ser esa microzona dentro de diez o quince años”, afirma.

A ese escenario se suma el exceso de oferta. La Cámara Chilena de la Construcción contabilizó 99.613 viviendas nuevas disponibles al cierre de junio, y en el Gran Santiago se necesitan cerca de 30 meses para venderlas al ritmo actual. El Banco Central calcula que solo las unidades terminadas tardarían 19 meses en agotarse, frente a los siete meses de la década pasada.

“Es la mejor noticia para el que compra bien y la peor para el que compra a ciegas. Hay inmobiliarias dispuestas a negociar como no lo hacían en diez años, pero también hay comunas donde nunca va a faltar un departamento igual al tuyo en arriendo. Y, con permisos en mínimos desde 1992, la oferta nueva de 2028 y 2029 va a ser escasa: el que compra bien hoy, en una comuna con Metro nuevo en camino, está comprando la plusvalía del próximo ciclo a precio de sobreoferta”.

Invertir en bienes raíces: la ventana de 12 meses

La Ley de Reconstrucción Nacional, promulgada por el presidente José Antonio Kast el 9 de octubre, suma tres incentivos que apuntan a ese stock: una exención del IVA por 12 meses para la primera venta de viviendas nuevas ya terminadas, que Hacienda estima que podría traducirse en una rebaja del 6% al 7% del precio; el subsidio a la tasa hipotecaria, ampliado en agosto a 80.000 cupos y viviendas de hasta 6.000 UF; y un nuevo régimen del DFL2 que, desde 2027, permite pagar un impuesto único del 5% sobre las rentas de arriendo a partir de la tercera vivienda de hasta 90 metros cuadrados, con una ventana transitoria de un año para comprar viviendas nuevas de hasta 140 metros cuadrados.

De Gregorio ha dedicado las últimas semanas a analizar en detalle estas medidas y sus efectos sobre la inversión inmobiliaria. Su lectura pone el foco tanto en las oportunidades que abren como en los riesgos que deben considerar quienes evalúan invertir.

“El IVA cero y el nuevo DFL2 abren una ventana histórica para la inversión inmobiliaria en Chile, pero también una gran trampa para quien compra un departamento solo por no tener IVA. Es una ventana para comprar bien, no para comprar cualquier cosa. El 5% sobre el arriendo bruto es muy bueno si la propiedad es buena y una trampa si no lo es, porque el dividendo se paga igual con el departamento vacío. Y la exención del IVA no significa un 19% menos: depende de cuánto decida traspasar cada inmobiliaria”.

Su advertencia apunta a un error frecuente: confundir un incentivo tributario con una buena inversión. Un menor precio de entrada o una ventaja impositiva pueden mejorar los números, pero no compensan necesariamente una ubicación poco atractiva, una demanda débil o un precio de compra excesivo.

Para él, la pregunta central sigue siendo la misma: cuánto cuesta la propiedad en relación con su mercado, qué posibilidades reales tiene de arrendarse y cómo podría evolucionar su entorno durante la próxima década.

Del “maletín de dólares” al crédito a 30 años: el argentino que defiende “a muerte” a Chile en redes sociales

La comparación que lo hizo conocido sigue siendo parte de su mirada sobre el país. En Argentina, cuenta, comprar una casa fue durante décadas juntar dólares billete durante media vida y llegar a la notaría con el efectivo en un maletín. En Chile descubrió que una persona con sueldo podía financiar un departamento a 30 años.

“Chile sigue siendo uno de los pocos países de la región donde eso existe. No es un detalle: es la razón por la que todo esto existe. Pero el crédito es una herramienta, no una estrategia. La estrategia es comprar bien”.

Esa mirada de recién llegado también sacó sus videos del nicho inmobiliario. Sus contenidos sobre Chile no se limitan a las rentabilidades, sino que muestran lo que, según él, los chilenos dejaron de valorar: los autos que frenan en el paso de cebra, la señora de las empanadas que da boleta, una empresa que se crea en un día, una policía a la que a nadie se le ocurre ofrecerle una coima en la calle, un país que se detiene para el 18 y un Metro que ya suma 149 kilómetros y proyecta alcanzar los 225 en 2033. En contraste, el subte de Buenos Aires, inaugurado en 1913, sigue por debajo de los 60 kilómetros.

“Obviamente, hay problemas. Pero una cosa es querer mejorar un país y otra muy distinta es pensar que todo funciona mal. Cuando vienes de afuera, ves cosas que el chileno dejó de valorar porque las tuvo toda la vida”.

Ese material es ahora un libro. No saben el país que tienen, que De Gregorio prepara para publicar, lleva por título la frase con que cierra casi todos sus videos y reúne datos detrás de la comparación que lo hizo viral.

Sobre el crédito, por ejemplo, sostiene: “El plazo de un préstamo mide cuánto confía un país en su propio futuro. Un crédito a treinta años no es un producto bancario. Es la prueba de que alguien espera que las reglas, la moneda y los tribunales sigan funcionando en 2045 más o menos como hoy. Chile puede ofrecerlo. Argentina, durante largos períodos, no pudo, y no por falta de bancos”.

También compara los costos de formalizar una compraventa inmobiliaria. “En Santiago, el arancel notarial general sobre una propiedad de cien millones de pesos da unos $102.500, alrededor del 0,10% del valor; el arancel indicativo de las notarías de Buenos Aires sugiere unos $2 millones de pesos chilenos, aproximadamente el 2% del valor de la propiedad. Veinte veces, antes de sumar impuestos e inscripciones”.

El libro, aclara, no es un elogio sin matices. También aborda los campamentos, el temor al delito y las razones por las que un país puede mejorar durante treinta años y, aun así, generar una sensación de retroceso entre sus habitantes.

Pero la última frase del prólogo resume la tesis con la que llegó en 2015 y con la que, once años y una deuda después, sigue invirtiendo en Chile:

“Antes de querer irte de Chile, mira de nuevo el país que estás dejando. Eso es todo lo que pido”.