La administradora de fondos Larraín Vial Activos generó retornos que superan ampliamente los del mercado de valores del país con una estrategia novedosa: otorgar pequeños préstamos para la vivienda que los grandes bancos no quieren ofrecer.
La firma administra unos US$18.000 millones de activos. Creó el fondo en 2010 para dar hipotecas a los clientes que reciben subsidios estatales para la vivienda. El fondo entregó a los inversores retornos de 9,8 por ciento en los doce meses que terminaron el 4 de noviembre, de acuerdo con los datos que reunió Bloomberg.
LarrainVial comenzó a operar con hipotecas en Chile luego de que la Presidenta Michelle Bachelet decretara en 2009 que el gobierno garantizaría el total de los préstamos a quienes recibieran subsidios. El programa, destinado a dar solución a la falta de viviendas al alcance del bolsillo, ha entregado cientos de miles de subsidios para la compra de casas a los chilenos que no poseían propiedades. Los directivos de Larraín Vial Activos aprovecharon la oportunidad entregando US$83 millones en préstamos garantizados a los compradores chilenos que adquirían una casa por primera vez.
“Chile ha tenido mucho éxito en reducir el déficit de viviendas”, dijo Slaven Razmilic, economista del Centro de Estudios Públicos de Santiago, que investiga las propiedades residenciales. “El Estado ha sido particularmente activo en promover la participación y el ingreso de las instituciones privadas de préstamos de esta industria”.
Las administradoras de los Estados Unidos a Corea del Sur dirigen fondos cerrados, como Larraín Vial Deuda con Subsidio Habitacional, que se especializan en hipotecas. La mayoría de estos fondos, que tienen un número fijo de acciones, invierten en títulos respaldados por hipotecas, mientras que LarrainVial Activos de Santiago es el tenedor de los préstamos.
Retornos de 20%
El "Western Asset Mortgage Defined Opportunity Fund" de US$269 millones con sede en Pasadena, California, que tiene más de la mitad de su cartera en títulos respaldados por hipotecas de alto riesgo o alt-A sobre inmuebles residenciales, rindió 20 por ciento en los doce meses que terminaron el 4 de noviembre. Es el de mejor desempeño entre 17 fondos cerrados especializados en hipotecas, de acuerdo con los datos de Bloomberg. El fondo de Larraín Vial se ubicó segundo en el último año y rindió un 8 por ciento anual en el lapso de tres años. El Brookfield Mortgage Opportunity Income Fund de US$389 millones con sede en Nueva York, que tiene aproximadamente la mitad de sus activos en títulos respaldados por hipotecas de tasa variable sobre inmuebles residenciales, aumentó 8,4 por ciento, lo que lo convierte en el N° 3.
El fondo de Larraín Vial también tuvo un desempeño superior a los mercados de valores y de renta fija de Chile. El índice IPSA, la principal referencia accionaria de Chile, cayó 0,4 por ciento en el último año. El rendimiento de los bonos chilenos indexados por inflación a diez años bajó de 2,2 por ciento a 1,6 por ciento en el mismo período.
Extremadamente conservador
Larraín Vial Activos trabaja en asociación con MYV Mutuos Hipotecarios, un prestamista privado que les filtra a los potenciales clientes, origina los préstamos y los vende al fondo. MYV requiere que los deudores ganen por lo menos cuatro veces sus pagos de la hipoteca, y sus obligaciones financieras mensuales totales no pueden sumar más de la mitad de sus ingresos.
Los préstamos tienen una tasa de interés de alrededor de un 5,9 por ciento más la inflación, que alcanzó el 4,9 por ciento en los últimos 12 meses. Larraín Vial Activos tenía 4.165 préstamos en su fondo en agosto.
MYV Mutuos Hipotecarios permite a los deudores comprar unidades en cualquier parte de Chile que sean desarrolladas por sus empresas de construcción aprobadas. Las unidades compradas a través de MYV Mutuos Hipotecarios cuestan entre US$ 33.000 y US$ 62.000. Los prestamistas más grandes, como el Banco Santander Chile y Banco de Chile, ofrecen préstamos para casas más caras.
"Hemos querido ser extremadamente conservador con este fondo", dijo Gabriel Mena, de 48 años, quien tiene nueve años de experiencia en Larrain Vial y coadministra el fondo de la hipoteca. "Si fuéramos a financiar casas más caras y sin subsidio, empezaríamos a competir con los bancos locales y ellos tienen menores costos de financiamiento, y eso nos empujaría a conceder préstamos deudores de mayor riesgo."
Subsidio Gobierno
Ignacio Montané, de 36 años, quien es socio de Mena, dijo que el requisito del fondo es que los clientes tengan un subsidio, ya que eso ofrece una protección adicional contra un default.
"Un deudor con un subsidio del gobierno es muy consciente de que la propiedad es, por lejos, su activo más valioso", Montané, que ha trabajado como ingeniero, dijo. "Sólo se puede obtener el subsidio del gobierno, una vez en su vida, y eso aumenta la disposición a pagar."
En Chile, con una población de 17 millones, el auge de las exportaciones de cobre en la última década ha traído riqueza a partes de Santiago, donde apartamentos de lujo en los barrios de Las Condes y Vitacura se venden por hasta 3 millones de dólares, de acuerdo con Portalinmobiliario.com, un sitio web de bienes raíces.
Presidenta Bachelet
En su primer gobierno la Presidenta Bachelet amplió el programa de vivienda –que se inició en la década de 1970– con más incentivos para que los prestamistas privados se involucraran.
El gobierno entregó subsidios por cerca de 224.000 casas de 2011 a 2013, según los datos de la página web del Ministerio de Vivienda. La asociación entre los prestamistas gubernamentales y privados cortó la escasez de viviendas a 495.000 unidades en 2011 de 780.000 viviendas en 1992, dijo Razmilic, el economista.
Desaceleración de la economía
Jocelyn Sánchez, de 27 años, una madre soltera de dos niños, cuyo novio trabaja en la construcción, dijo que le fue aprobada una subvención de US$ 17,000 para una casa nueva de dos pisos, que cuesta US$ 33.000 en la comuna de Puente Alto, al sur de Santiago.
"Nada es gratis", dijo Sánchez frente a las oficinas del Ministerio de Vivienda en Santiago. "No hay otras opciones si usted quiere tener su propia casa."
El fondo de LarrainVial compite con el Banco del Estado y las aseguradoras. Ahora también se enfrenta al reto de una economía en desaceleración y la amenaza de las ejecuciones hipotecarias.
Como el desempleo subió a un 6,6 por ciento en septiembre, desde el 5,7 por ciento en diciembre, el número de retrasos en los pagos de los préstamos en el fondo también saltó. En agosto, 983 deudores estaban un mes de retraso en los pagos, y 85 prestatarios estaban en mora en seis o más cuotas mensuales, de acuerdo con un informe en el sitio web del Fondo. Eso se compara con 61 prestatarios en abril que tenían por lo menos seis meses de atraso en los pagos, que pueden desencadenar una ejecución hipotecaria.
Los gestores de fondos también están lidiando con los crecientes precios de la vivienda que limitan las ubicaciones de las propiedades disponibles para sus prestatarios. En Santiago, los precios se han duplicado en las últimas dos décadas, al tiempo que la capital se queda sin espacio para la construcción y los costos laborales han aumentado, dijo Esteban González, socio de la inmobiliaria consultores AGS Negocios. Los valores se incrementaron un 9,9 por ciento en el segundo trimestre respecto al año anterior después de descontar la inflación, según los datos de la Cámara de la Construcción de Chile.
Perú, Colombia
La Presidenta Bachelet, quien comenzó su segundo mandato en marzo, dijo en un comunicado que el gobierno proporcionará fondos por un período adicional, de 16.000 subsidios antes del final del año.
Mena y Montané han visto un aumento en la demanda de los inversores a participar en su fondo, lo que los convenció para poner en marcha un segundo y explorar opciones fuera de Chile.
"Este sistema de financiación con éxito nos ha convencido de que podemos replicar esto en Perú y Colombia", dijo Montané. "Hemos empezado los primeros contactos en esos países para aprender más acerca de las políticas que promueven la inversión privada en vivienda asequible", precisó.
