El lunes, los gestores del Fondo de Inversión Hotelero y ejecutivos de LarrainVial, acudieron a las oficinas de los hoteles Intercontinental, Crowne Plaza y Ritz-Carlton para comunicarles a los ejecutivos a cargo de la administración que acababan de hacerse del control. Tras desembolsar US$ 230 millones, el fondo ahora es dueño de las 875 habitaciones en los tres establecimientos cinco estrella en Santiago.
LarrainVial levantó US$ 90 millones entre algo menos de 50 aportantes, para la transacción estructurada por Gamma Capital y que incluyó, además de la compra de los tres activos, el cierre simultáneo de un crédito sindicado de BBVA y Santander por US$ 143 millones, recursos que le permitieron concretar la compra.
Entre los principales aportantes del fondo están Jorge Breitling y Oscar Biderman, socios fundadores del Hotel Intercontinental Santiago. Tras la venta, Oscar Biderman se convirtió en el Director Ejecutivo, liderando el equipo gestor del portafolio hotelero, junto a Gamma Capital. En conjunto, los hoteles suman 108.000 metros cuadrados construidos, 17.000 metros cuadrados de terreno y 44 salones de diversos tamaños para eventos.
“Tenemos la percepción de que el precio que se pagó es justo. Con la escasez de terreno en Santiago y encarecimiento de la mano de obra, hoy reponer estos hoteles costaría del orden de un 30% más”, enfatiza el director de finanzas corporativas de LarrainVial, José Miguel Barros.
Pero estos no son los únicos hoteles que analizaron. Biderman cuenta que “vimos varios hoteles de cinco estrellas, de cuatro y algunos que no pertenecían a cadenas internacionales. Y creemos que lo que tenemos hoy es el producto que es más atractivo para los inversionistas”.
A ello, Barros agrega que una vez logrados los objetivos del fondo, “se verá la posibilidad de analizar otras alternativas”.
Las proyecciones
En conjunto, los tres hoteles sumaron un EBITDA en 2012 de US$ 20,5 millones, valor que esperan se incremente en el mediano plazo con el desarrollo de sinergias.
Respecto de las proyecciones de los hoteles, el director de Gamma Capital, Andrés Fuentes, explica “en el caso de propiedades asociadas a las principales marcas internacionales, una vez que el hotel se consolida como tal, los flujos son bastante estables. En los mercados desarrollados esta clase de activo se compara a edificios de oficinas clase A y se valoriza de manera muy similar. Estamos comprando hoteles que generan flujos considerando esa característica”.
Justamente, respecto del flujo, tanto LarraínVial como los gestores proyectaron que la tasa de ocupación se ubicaría en torno a la media de los últimos años, es decir de 70%.
Según Biderman, “el retorno base esperado es mantener ese nivel, sobre eso creemos que vamos a agregar sinergias importantes. Si bien cada uno de los hoteles se maneja de forma independiente, hay eventos ciudad que uno puede manejar y derivar a sus hoteles generando mayor ocupación. En segundo lugar, se van a producir ahorros por manejo de compra de algunos productos y servicios de forma conjunta”.
A ello, agrega que anualmente las tarifas hoteleras suben en el mercado entre un 4% y 5% sobre la inflación, por lo que “en nuestro proyecto estimamos, conservadoramente, que subirían US$ 10 anual los primeros dos años, y nunca más en los siguientes 7 años”.
“Estos hoteles que principalmente los ocupan personas de negocios, tienen más que ver con que el país esté bien, que con el turismo. Por eso creemos que tiene muy buenas perspectivas”, apunta Biderman.
Hoy en día, el Ritz-Carlton lleva cerca de 10 años de uso de la marca de los 30 años que la tiene comprometida, en tanto al Crowne Plaza le quedan 3 años de vigencia “que probablemente renovemos”, apunta Biderman. En el caso de Intercontinental, Biderman señala que le restan 9 años pero que “lo estamos renegociando ahora por 10 años más”.
El fondo tiene una duración de 10 años. Se espera que entregue un dividend yield de entre 9% y 10% en el mediano plazo.
