Opinión
No son tiempos fáciles de leer en materia inmobiliaria. Hay varios “pelos en la sopa” que provocan que el análisis no sea sencillo: alza en los materiales de construcción, inestabilidad socio-política, efectos Covid y un largo etcétera, complican cualquier evaluación. Sin embargo, de algo estoy seguro: el mercado inmobiliario está lejos de una nueva crisis subprime.
En ese período, una fuerte contracción de ventas provocó una caída estrepitosa de los precios, donde hubo las llamadas “ventas nocturnas” con descuentos nunca antes vistos. Varias inmobiliarias se vieron muy complicadas de caja, con un alto nivel de stock sin vender y plazos de crédito agotándose y tasas de interés draconianas sobre las espaldas.
Hoy, el panorama es distinto. Los costos de construcción hacen imposible bajar mucho más los precios y la composición de la oferta también permite a los desarrolladores moverse con mayor margen de acción. Lo cierto es que ellos aprendieron la lección y ante las primeras señales de ajuste de la demanda, muchos comenzaron a disminuir el ingreso de proyectos. Tanto así, que en poco más de un año prácticamente no habrá nueva oferta, si es que no se reactiva el mercado.
Con esto, el stock puede absorber una demanda que no es nula, pero que sí ha cambiado drásticamente de perfil. Con las condiciones hipotecarias actuales, la mayoría de las personas naturales que compran son quienes van a vivir efectivamente en la propiedad; los inversionistas hormigas que buscan oportunidades de ampliar su portfolio son cada vez menos. En el caso de los inversionistas de mayores espaldas, muchos han optado por diversificar sus carteras, viendo más hacia afuera que dentro de Chile.
En este escenario, los multifamily parecieran tener la cancha despejada para seguir sumando protagonismo. Para ellos, el negocio sigue siendo atractivo pues las propiedades en arriendo no han hecho más que subir, dada las mayores restricciones de crédito hipotecario para las personas naturales.
Ahora habrá que esperar a ver qué pasa con el proceso constitucional y la elección de constituyentes. Hasta que eso no ocurra, es difícil ver cómo se comportarán las ventas y el perfil de quienes adquieran propiedades. Lo único que está claro es que no es una nueva subprime.
