La trampa de desregular: suelo para el negocio, crisis para la vivienda

Desde 1978, Chile construyó su política habitacional sobre una promesa simple: el mercado proveería vivienda, el Estado la financiará vía subsidio, y las familias serían propietarias. Durante décadas ese modelo fue presentado como un éxito. Hoy, sus fracturas son inocultables. 

El déficit habitacional nunca desapareció: desde que existe registro, el país no ha bajado de 400 mil viviendas faltantes; a 2025 Déficit Cero lo cifra en 663 mil hogares. Pero el problema ya no es sólo de escasez: en la última década, los precios de la vivienda subieron cuatro veces más que los ingresos reales de los hogares, según estimaciones del Ministerio de Vivienda y el Banco Central. El resultado es predecible: la puerta del crédito hipotecario está cerrada para la gran mayoría, ya que sólo el 17% de los hogares puede cruzarla, según cifras de la plataforma Toctoc. El modelo que convirtió la propiedad en el eje de la política habitacional construyó una promesa que hoy solo está al alcance de una minoría.

Ante esto, la propuesta del gobierno de José Antonio Kast ofrece como solución desregular el suelo con una modificación centralizada que debilita los instrumentos de planificación urbana. La medida más concreta es reducir el estándar de cálculo de habitantes por vivienda de 4 personas a 2,8, lo que permitiría construir más unidades en el mismo suelo y con menores exigencias normativas. Sin embargo, esta medida no se acompaña de ningún mecanismo que obligue a trasladar esa reducción de costos a precios más accesibles. En un mercado con competencia concentrada, el beneficio directo lo captura el desarrollador inmobiliario. 

Queda en evidencia, que la propuesta, no implica una solución al problema de accesibilidad a la vivienda, sino más bien implica una profundización de la vivienda en tanto activo financiero. Una mercancía que no se compra para habitar, si para valorizar. 

Entonces, si el acceso a la propiedad está cerrado para la mayoría y la desregulación del suelo no hace sino profundizar esa exclusión, la pregunta relevante no es sólo cómo se construye más, sino cómo viven hoy quienes el mercado ya dejó atrás. En la última década, el arriendo dejó de ser una etapa transitoria en el ciclo de vida de los hogares para convertirse en una condición permanente para una parte creciente de la población. El 26,2% de los hogares chilenos reside hoy en una vivienda arrendada (Censo 2024), y ese porcentaje seguirá creciendo mientras la propiedad sea inalcanzable. Sin embargo, Chile ha construido su política habitacional casi exclusivamente en torno a la propiedad, dejando el mercado del arriendo sin regulación, sin transparencia y sin protecciones mínimas para quienes dependen de él.

Esa desprotección tiene consecuencias concretas y cotidianas. Los contratos se pactan en UF mientras los salarios no se indexan mensualmente; los meses de garantía no tienen límite legal claro; y el precio puede subir cuantas veces el arrendador lo decida. A esto se suma la ausencia total de transparencia: no existe un registro público de contratos, ni datos abiertos de precios por barrio, ni un portal donde el arrendatario pueda saber cuánto es razonable pagar en su calle. El arrendatario no solo carece de poder de negociación: carece de información.

En ese mercado opaco y asimétrico, quienes menos tienen son quienes más expuestos están: más de 560.000 hogares destinan más del 30% de sus ingresos al alquiler, según datos Casen 2022. No es una estadística abstracta: es una carga que no deja espacio para ahorrar, para educar a los hijos ni para enfermarse.

Corregir lo anterior, requiere decisiones políticas que el gobierno puede tomar hoy. En materia de asequibilidad, prohibir el uso de la UF en los contratos de arriendo eliminaría la indexación automática que desconecta los precios de la capacidad de pago real de los hogares; complementariamente, limitar el depósito de garantía a un mes y establecer Zonas de Arriendo Protegido donde el precio anual no pueda crecer por sobre el IPC pondrían un piso mínimo de estabilidad para quienes hoy están completamente expuestos. En materia de seguridad en la tenencia, regular los contratos para que el precio sólo pueda ajustarse una vez al año con aviso previo, e incentivar contratos de largo plazo de tres a cinco años, permitiría a los hogares planificar su vida sin la amenaza permanente del alza o el desalojo. En materia de transparencia, un Observatorio Público del Mercado del Arriendo con registro nacional obligatorio de contratos, datos por comuna y barrio, y un portal ciudadano de derechos y denuncias corregiría la asimetría de información que hoy opera sistemáticamente en contra del arrendatario. Finalmente, en materia de oferta, gravar con renta presunta las viviendas desocupadas desincentiva la retención especulativa y exigir que los nuevos proyectos en zonas protegidas destinen al menos un 30% de unidades a beneficiarios del subsidio DS.52 empezaría a diversificar una oferta que hoy responde casi exclusivamente a la lógica inversionista.

La crisis del costo de la vida es hoy la principal angustia de las familias chilenas, y el arriendo es una parte medular de esa crisis. El decreto que desregula el suelo no le habla a quien destina más de la mitad de su sueldo a pagar alquiler. Es por ello que la izquierda no puede permitirse ese silencio. La crisis habitacional revela la necesidad de una agenda progresista coherente: una que no prometa que el mercado, liberado de toda regulación, resolverá lo que el mismo mercado generó. Una agenda que proponga un Estado presente, con herramientas concretas, capaz de garantizar que la vivienda sea un derecho y no una fuente de renta. Porque la ciudad no se libera entregándola al mejor postor. La ciudad se construye —con planificación, con regulación, con justicia— para quienes la habitan.