Más metros, el mismo reloj

Hay una línea en la reforma a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC) que parece de contabilidad y es de economía política: la superficie edificada se medirá hasta la cara interior de los muros perimetrales, y no hasta la exterior como exige la norma vigente. Nadie salió a celebrarla. Pero significa que el espesor del muro deja de consumir constructibilidad, y que el mismo coeficiente, en el mismo terreno y con el mismo plan regulador, rinde más edificio.

El efecto es proporcionalmente mayor en departamentos chicos, que tienen mucho perímetro por metro cuadrado. O sea, donde el decreto es más generoso es justamente donde dice querer abaratar.

Eso fue lo que pasó este mes: lo que mueve la aguja no estuvo en el anuncio, estuvo en la letra chica.

El decreto lo firmaron el Presidente Kast y el ministro Poduje, tiene diez páginas y está en toma de razón en Contraloría, con la promesa de una baja de entre 10% y 15% en el precio real de las viviendas nuevas. Baja el umbral de conjunto armónico de 5.000 a 2.500 m². Sube hasta 75% la constructibilidad y hasta 50% la altura para viviendas económicas en predios vinculados a corredores de transporte. Reduce a la mitad los estacionamientos exigidos en esos ejes. Y ajusta el coeficiente de densidad de cuatro habitantes por vivienda a 2,8, y a 1,4 dentro de 600 metros de transporte público relevante.

Ese último punto es el que concentró el rechazo en una consulta pública que recibió 957 aportes, contra un promedio histórico de menos de cien.

Lo interesante, sin embargo, no es esa lista. Es lo que quedó fuera.

Se había anunciado extender de tres a seis años la caducidad del permiso de edificación y suspender su cómputo mientras otros organismos del Estado tramitan sus propias autorizaciones. No entró. Y no entró por una razón que conviene leer despacio: en la consulta se advirtió que alargar el plazo abriría riesgos de especulación con el suelo, congelamiento normativo y debilitamiento de la planificación comunal.

Ahí está el nudo. Porque si uno se pregunta quién se va a quedar con el valor de esta reforma, la respuesta es exactamente la misma que dio el Estado para no extender el plazo: el suelo.

La razón es vieja y no tiene misterio. Cuando el beneficio se le concede al terreno —más constructibilidad, más altura, menos estacionamientos, más metros útiles por muro— y no al proceso, ese beneficio se incorpora al precio del terreno.

La oferta de paños bien ubicados cerca del Metro no crece porque cambie la Ordenanza; es la misma que había el mes pasado. Lo que cambió es cuánto renta cada uno. Cualquier vendedor de suelo con una calculadora lo va a saber antes de que Contraloría tome razón.

De manera que el Estado diagnosticó correctamente dónde se deposita el valor y, a partir de ese diagnóstico, decidió conservar la restricción que garantiza que se deposite ahí. El permiso seguirá caducando a los tres años aunque la demora sea estatal. Los municipios perderán atribuciones e ingresos, pero conservarán el control de la etapa donde hoy se pierde más tiempo. Se repartió constructibilidad, que es lo que el suelo captura. No se repartió tiempo, que es lo único que el suelo no puede capturar.

Hay una excepción, y es la parte más inteligente del paquete: los municipios recibirían la compensación por la exención de contribuciones solo si acortan en al menos 30% sus tiempos de tramitación. Por primera vez alguien le pone precio al reloj municipal. Falta ver quién mide y contra qué línea base.

Escribo esto como parte interesada, y por eso mismo conviene decir la parte que no me conviene: los desarrolladores tampoco vamos a capturar buena parte de esto. Lo capturará quien tenga suelo comprado antes de que el precio incorpore la nueva norma, y lo capturará una sola vez. Después el margen vuelve a su nivel y queda la ventaja de siempre, que es ejecutar rápido. Al comprador le llegará una fracción, y le llegará tarde.

La reforma es buena y era necesaria. Pero conviene no confundir una baja de costos con una baja de precios: lo primero depende de la norma, lo segundo depende de cuánta oferta alcance a entrar antes de que el suelo se ajuste. Y eso no lo define la Ordenanza. Lo define el calendario de la DOM.

Las reglas cambiaron. El reloj no.